重慶市黔江區國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )

關(guān)于規范區屬?lài)衅髽I(yè)資產(chǎn)出租管理的指導意見(jiàn)

黔江國資〔2018〕61號

各區屬?lài)衅髽I(yè)：

為規范區屬?lài)衅髽I(yè)資產(chǎn)出租行為，提高國有資產(chǎn)運營(yíng)效益，確保國有資產(chǎn)保值增值，實(shí)現資產(chǎn)租賃的制度化、規范化和收益最大化，根據《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監督管理辦法》（國務(wù)院國資委、財政部令第32號）等規定，現結合區屬?lài)衅髽I(yè)資產(chǎn)出租運營(yíng)的實(shí)際，提出如下意見(jiàn)。

一、規范的范圍

（一）本意見(jiàn)適用于區國資委履行出資人職責的國有及國有控股企業(yè)、國有實(shí)際控制企業(yè)及其下屬各級國有及國有控股企業(yè)、國有實(shí)際控制企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“區屬?lài)衅髽I(yè)”）。

（二）本意見(jiàn)所稱(chēng)資產(chǎn)是指區屬?lài)衅髽I(yè)房地產(chǎn)，包括土地使用權及其附著(zhù)物、房屋建筑物、設施設備等。

（三）本意見(jiàn)所稱(chēng)資產(chǎn)出租，是指區屬?lài)衅髽I(yè)作為出租人，將本企業(yè)擁有所有權或者出租權利的資產(chǎn)部分或者全部租賃給自然人、法人或者其他組織（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“承租人”）使用，并收取承租人支付租金的行為。

（四）本意見(jiàn)所稱(chēng)資產(chǎn)出租應當遵守法律法規和本意見(jiàn)的規定，遵循等價(jià)有償和公開(kāi)、公平、公正、價(jià)高優(yōu)先的原則，引入市場(chǎng)競爭機制，提高企業(yè)資產(chǎn)的利用效益，實(shí)現企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的最大化，嚴禁以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格出租。

（五）本意見(jiàn)所稱(chēng)的公開(kāi)招租方式是指區屬?lài)衅髽I(yè)通過(guò)符合資質(zhì)要求的產(chǎn)權交易機構或根據資產(chǎn)實(shí)際自行采取網(wǎng)絡(luò )競價(jià)、現場(chǎng)報價(jià)、專(zhuān)家評審、招投標等有利于公平競爭的交易方式。

（六）有下列情形之一的資產(chǎn)不得出租：

1.資產(chǎn)權屬存在糾紛的；

2.司法機關(guān)或行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制資產(chǎn)權利的；

3.共有物業(yè)資產(chǎn)未取得其他共有人同意的；

4.擅自改變物業(yè)資產(chǎn)規劃審批的建筑物使用功能的；

5.屬于違法、違章建筑的資產(chǎn)；

6.不符合安全標準的資產(chǎn)；

7.法律、法規規定不得出租的其他情形。

（七）資產(chǎn)租賃期限可分為：短期、中期和長(cháng)期。其中，1年以?xún)龋ê?年）為短期租賃；1年以上5年以下（含5年）為中期租賃；5年以上10年以下（含10年）為長(cháng)期租賃。短期和中期租賃適用于協(xié)議租賃或延續租賃；長(cháng)期租賃適用于公開(kāi)競價(jià)租賃。????

二、健全管理制度，規范內部決策行為

（一）區屬?lài)衅髽I(yè)負責依照本意見(jiàn)及時(shí)制定資產(chǎn)出租的管理制度，明確資產(chǎn)出租審批權限和工作內容及流程，并按管理關(guān)系報送區國資委備案。

（二）區屬?lài)衅髽I(yè)資產(chǎn)出租應進(jìn)行可行性論證，制定合理的出租方案。區屬?lài)衅髽I(yè)資產(chǎn)出租涉及改建、擴建、城市更新改造的，方案制訂過(guò)程中應與發(fā)改委、城鄉建委、國土房管、規劃、消防、環(huán)保和安全監督等政府職能部門(mén)加強溝通，并按規定報有關(guān)部門(mén)審批或核準。資產(chǎn)出租方案應提交企業(yè)董事會(huì )或黨政聯(lián)席會(huì )議（總經(jīng)理辦公會(huì )）研究決定，嚴禁個(gè)人擅自決定或改變集體決策意見(jiàn)，出租方案應包括以下內容：

1．出租資產(chǎn)的基本情況（資產(chǎn)明細、地點(diǎn)、面積、規劃用途等）；

2．出租目的、可行性；

3．出租期限、租金標準及出租用途；

4．承租條件、招租底價(jià)及底價(jià)擬訂依據、招租方式等。

（三）建立資產(chǎn)出租公示制度 。除通過(guò)符合資質(zhì)要求的中介機構公開(kāi)評估和符合資質(zhì)要求的產(chǎn)權交易機構公開(kāi)招租的外，每宗資產(chǎn)在出租前將出租方式及擬出租價(jià)格、承租人確定后在合同簽訂前將承租人及承租價(jià)格等情況通過(guò)設立公示欄等方式進(jìn)行公示，公示期不得少于5個(gè)工作日，自覺(jué)接受全體職工和社會(huì )監督。

（四）區屬?lài)衅髽I(yè)應建立資產(chǎn)出租檔案管理，加強對出租資產(chǎn)的跟蹤管理，嚴格規范出租行為，資產(chǎn)出租檔案按項目單獨立卷，集中管理。檔案內容應包括資產(chǎn)出租方案及其審議審批、評估（估價(jià)、詢(xún)價(jià)）報告及其備案、資產(chǎn)出租合同文本等相關(guān)資料。
? ?三、嚴格租賃管理，規范租賃行為

（一）區屬?lài)衅髽I(yè)按照“規范、公開(kāi)、公平、公正、透明”的原則，委托有資質(zhì)中介機構對擬出租資產(chǎn)的租賃價(jià)格進(jìn)行評估。有下列情形之一的，可以不進(jìn)行資產(chǎn)評估，由中介機構或專(zhuān)業(yè)部門(mén)、專(zhuān)業(yè)人員按照“同地段、同質(zhì)量、同類(lèi)型”原則進(jìn)行估價(jià)或詢(xún)價(jià)：

1. 單宗出租資產(chǎn)參照“同地段、同質(zhì)量、同類(lèi)型”進(jìn)行對比年租金價(jià)格在2萬(wàn)元以?xún)鹊模?br/> 　? 2.承租人為黨委、人大、政協(xié)、政府、軍隊機關(guān)、事業(yè)單位、國有全（獨）資企業(yè)的。

3.因區政府重大招商項目需要的國有資產(chǎn)租賃；

4.涉及用于救助等社會(huì )公益福利事業(yè)的國有資產(chǎn)租賃或對地方黨委政府作出突出貢獻的；

5.其他經(jīng)國有資產(chǎn)主管部門(mén)批準可以適用協(xié)議出租的國有資產(chǎn)租賃。

區屬?lài)衅髽I(yè)的資產(chǎn)出租評估（估價(jià)、詢(xún)價(jià)）結果應按規定逐級報所出資人備案，并作為確定出租價(jià)格的參考依據。

（二）區屬?lài)衅髽I(yè)出租資產(chǎn)有下列情形之一的，應當按照資產(chǎn)出租方案，通過(guò)符合資質(zhì)要求的產(chǎn)權交易機構進(jìn)行公開(kāi)招租：

1.租賃期限在5年以上10年以下的長(cháng)期資產(chǎn)租賃；

2.新資產(chǎn)租賃和空置資產(chǎn)租賃；

3.承租人自愿退回的租賃資產(chǎn)重新租賃；

4.原租賃期限屆滿(mǎn)后，原承租人提出的續租期限超過(guò)5年或價(jià)格與本辦法相關(guān)規定不符，需收回的資產(chǎn)租賃。

公開(kāi)招租掛牌到期后無(wú)人摘牌的，可以?huà)炫苾r(jià)降低10%重新掛牌，最多降至第一次掛牌底價(jià)的75%。經(jīng)公開(kāi)競價(jià)招租無(wú)報名者流拍可以采取協(xié)議租賃方式，并按規定公示5個(gè)工作日無(wú)異議后方可實(shí)施，協(xié)議租賃出租底價(jià)最多降至第一次出租底價(jià)（評估價(jià)）的70%。

（三）租賃期限屆滿(mǎn)，同時(shí)符合以下情形的可以延續出租：

1.承租人按本辦法相關(guān)規定提出續租，并對重新進(jìn)行評估（估價(jià)、詢(xún)價(jià)）的租金標準和期限無(wú)異議的；

2.在租賃期內信譽(yù)良好，無(wú)違反租賃合同行為的；

3.租賃期內不存在其他不良記錄的；

4.承租人是直接經(jīng)營(yíng)使用者（用于經(jīng)營(yíng)的以工商營(yíng)業(yè)執照為準，用于住宿的憑本人身份證）。

原承租人不接受續租條件的，視為放棄續租，區屬?lài)衅髽I(yè)應按本意見(jiàn)有關(guān)規定重新招租。

（四）區屬?lài)衅髽I(yè)資產(chǎn)租賃應依據《中華人民共和國合同法》訂立書(shū)面租賃合同。資產(chǎn)租賃合同的內容應參照《重慶市黔江區人民政府辦公室關(guān)于修訂黔江區政府合同管理辦法的通知》執行，包括但不僅限于下列條款：

1.承租人必須是直接經(jīng)營(yíng)使用者（用于經(jīng)營(yíng)的以工商營(yíng)業(yè)執照為準，用于住宿的憑本人身份證）；

2.租賃當事人姓名或者名稱(chēng)及住所；資產(chǎn)坐落、面積、結構、裝修，附屬設施和設備狀況；

3.租賃用途、期限；

4.租金標準和租金調整的時(shí)間、幅度以及租金的支付時(shí)間和方式；

5. 資產(chǎn)交付日期；

6. 資產(chǎn)使用要求和修繕責任；

7. 資產(chǎn)安全管理工作內容及責任；

8. 資產(chǎn)不得擅自轉租轉讓的約定；

9. 資產(chǎn)返還時(shí)狀態(tài)和增添物的處置；

10.變更、解除合同的條件；

11.違約責任；

12.合同糾紛的解決方式；

13.合同的法律適用（特別是承租人為外國自然人或機構時(shí)）；

14.應當特別載明合同終止情形及免責條款，如市政建設需要搬遷、土地被收儲和企業(yè)改制等情形，出租方有權終止合同且不承擔違約責任；

15.履約保證金收取比例；

16.當事人約定的其他條款。

（五）租賃合同一經(jīng)簽訂生效，原則上不允許變更。確因重大情況需要變更租賃合同的，由出租方原決策機構審議通過(guò)。變更內容涉及租賃價(jià)格、租賃期限等核心條款的，應當重新公開(kāi)招租。

（六）承租人有下列行為的，出租人應依法解除合同，收回出租的資產(chǎn)：

1.將承租的資產(chǎn)擅自轉租、轉讓、轉借他人或擅自調換使用的；

2.擅自拆改結構或改變用途的；

3.拖欠租金超過(guò)合同約定的；

4.利用承租資產(chǎn)進(jìn)行違法活動(dòng)的；

5.故意損壞承租資產(chǎn)的；

6.對存在的安全隱患，不予整改或整改不合格的；

7.法律、法規規定其他可以收回資產(chǎn)的情形。

承租人有上述行為的，不得再承租本企業(yè)資產(chǎn)。出租人由此造成的損失，應積極向承租人追索。

（七）有下列情形之一的，資產(chǎn)租賃當事人應及時(shí)提出變更或解除租賃合同，以維護國有資產(chǎn)合法權益：

1.因法律、法規調整或不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的；

2.因城市建設規劃或城市更新改造需要拆遷的；

3.相關(guān)事項已經(jīng)合同約定或當事人協(xié)商一致但未能履行的。

（八）在合同履行過(guò)程中，承租人需要增加租賃面積或延長(cháng)租賃期限，區屬?lài)衅髽I(yè)應按新的出租事項實(shí)施公開(kāi)招租，履行本意見(jiàn)規定的決策程序。

四、嚴格監督檢查，嚴肅責任追究

（一）區國資委將加強對區屬?lài)衅髽I(yè)資產(chǎn)出租管理工作的指導，不定期組織對區屬?lài)衅髽I(yè)資產(chǎn)出租管理工作進(jìn)行監督檢查，依法行使監督職能。區屬?lài)衅髽I(yè)監事會(huì )要把企業(yè)資產(chǎn)出租工作納入重要監督事項，對企業(yè)資產(chǎn)出租工作進(jìn)行監督，對企業(yè)資產(chǎn)出租情況進(jìn)行定期檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)上報。

（二）區屬?lài)衅髽I(yè)是資產(chǎn)出租的責任主體，企業(yè)負責人是本企業(yè)租賃行為第一責任人，企業(yè)紀檢（監察）、審計等有關(guān)部門(mén)應對本企業(yè)的資產(chǎn)出租工作進(jìn)行全程監督，對資產(chǎn)出租合同的履行情況進(jìn)行定期檢查和隨機抽查，及時(shí)糾正存在的問(wèn)題，確保資產(chǎn)出租管理工作規范有序進(jìn)行。區屬?lài)衅髽I(yè)應按出資關(guān)系逐級于每年3月份前將本企業(yè)上年度資產(chǎn)租賃情況報告出資人，并抄送企業(yè)監事會(huì )。

（三）承租人不履行或者不完全履行合同時(shí)，區屬?lài)衅髽I(yè)應按照合同約定及時(shí)采取有效措施，保障資產(chǎn)安全，維護企業(yè)利益。

（四）區屬?lài)衅髽I(yè)出現下列情況，按出資關(guān)系由出資人扣企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)綜合得分：

1.資產(chǎn)出租方案未集體決策的每件次扣0.1分；

2.資產(chǎn)應當公開(kāi)評估而未公開(kāi)評估的每件次扣0.1分；

3.資產(chǎn)應當通過(guò)符合資質(zhì)要求的產(chǎn)權交易機構公開(kāi)招租而未公開(kāi)招租的每件次扣0.2分；

4.資產(chǎn)招租信息應當公示而未公示的每件次扣0.1分；

5.資產(chǎn)租賃合同未按規范要求及必備條款簽訂的每件次扣0.1分；

6.通過(guò)化整為零、調整出租資產(chǎn)賬面值、連續短期出租等方式規避本意見(jiàn)規定的評估、公開(kāi)進(jìn)場(chǎng)掛牌招租等程序的每件次扣0.2分。

（五）區屬?lài)衅髽I(yè)相關(guān)人員在資產(chǎn)出租過(guò)程中弄虛作假，濫用職權、玩忽職守，造成國有資產(chǎn)損失的，按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于建立國有企業(yè)違規經(jīng)營(yíng)投資責任追究制度的意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2016〕63號）等相關(guān)規定追究責任；涉嫌違法犯罪的，移交有關(guān)機關(guān)依法處理。

（六）本意見(jiàn)由區國資委負責解釋。各區屬?lài)衅髽I(yè)在執行本意見(jiàn)過(guò)程中遇到問(wèn)題，應及時(shí)向區國資委反饋。

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??????????????????????????????????????????????????????????2018年5月29日